Thứ 2, 15/08/2022 - 11:45
A- A A+ | Tăng tương phản Giảm tương phản

Kết quả rà soát mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai

Những quy định mâu thuẫn, chồng chéo được rà soát giữa Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đất đai 2013 chiếm tỷ lệ lớn, cụ thể được rà những mâu thuẫn, chồng chéo về người sử dụng đất; về điều kiện giao đất, cho thuê đất; về chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất; về đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư; về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thu hồi đất.

Thứ nhất, về người sử dụng đất, nội dung vướng mắc, chồng chéo tại:

Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai quy định: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai khác với khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Đất đai phân định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên cơ sở cổ phần, phần vốn góp chi phối của nhà đầu tư nước ngoài (Điều 183) nhưng không định nghĩa như thế nào là chi phối. Trong khi đó, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp không quy định về sở hữu chi phối trong doanh nghiệp mà xác định địa vị pháp lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ (50%).

Phương án xử lý:

Đề xuất tiếp thu, sửa khoản 7 Điều 5 của Luật Đất đai theo hướng dẫn chiếu đến pháp luật về đầu tư, cụ thể như sau: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư”.

Đối với vấn đề cổ phần, vốn góp chi phối sẽ được sửa đổi để thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có tỷ lệ vốn góp của nước ngoài trên 50% vốn điều lệ (Điều 23 Luật Đầu tư).

Thứ hai, về điều kiện giao đất, cho thuê đất, nội dung vướng mắc, chồng chéo là:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai thì ký quỹ là biện pháp duy nhất để bảo đảm thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 thì hình thức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư thông qua 02 hình thức: ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

Như vậy, chưa có sự thống nhất về hình thức bảo đảm thực hiện dự án giữa 02 Luật do Luật Đầu tư năm 2020 đã được sửa đổi (bổ sung thêm hình thức bảo lãnh ngân hàng về ký quỹ) trong khi Luật Đất đai chưa được sửa đổi.

Phương án xử lý:

Đề xuất tiếp thu, sửa đổi quy định tại điểm b khoản 3 Điều 58 Luật đất đai “b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư” thành “b) Ký quỹ hoặc hình thức đảm bảo khác để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Thứ ba, về chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất, nội dung vướng mắc, chồng chéo là:

 (1) Có ý kiến cho rằng chưa thống nhất việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất của dự án đầu tư trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai:

Luật Đầu tư quy định: Dự án sẽ bị chấm dứt nếu dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư (điểm c khoản 2 Điều 48).

Luật Đất đai (điểm i khoản 1 Điều 64) cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng sau khi đất (được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư) không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư chưa thống nhất về căn cứ thu hồi đất của dự án đầu tư (đối với dự án đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 4 tháng thì theo Luật Đầu tư phải bị thu hồi còn theo Luật Đất đai lại được gia hạn). Điều này gây ra sự lúng túng trong việc lựa chọn giải pháp để thực hiện. Nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng. Nhiều dự án không thể đưa ra quyết định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư vì sợ vướng quy định của Luật Đất đai.

Do đó, cần có sự thống nhất giữa các quy định nêu trên nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức thực hiện.

(2) Ý kiến khác cho rằng: Công tác giãn tiến độ triển khai, xử lý các dự án chậm triển khai nhưng đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đầu tư với công tác xử lý, gia hạn sử dụng đất đối với các dự án chậm sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai chưa được chặt chẽ, pháp luật đầu tư, đất đai chưa có hướng dẫn:

Khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020 cho phép điều chỉnh tiến độ dự án quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu với các điều kiện cụ thể theo quy định.

Điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai quy định: “i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”

Luật Đất đai và Luật Đầu tư chưa xác định thực hiện gia hạn tiến độ đầu tư trước hay gia hạn sử dụng đất trước, việc gia hạn theo luật này làm cơ sở xem xét gia hạn theo luật kia.

Kiến nghị Trung ương xem xét bổ sung điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất của dự án theo pháp luật đất đai là dự án phải được cơ quan có thẩm quyền gia hạn/điều chỉnh thời gian thực hiện theo quy định pháp luật đầu tư.

(3) Có ý kiến cho rằng: Phát sinh trường hợp thu hồi đất đối với 01 phần dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:

Khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020 quy định: “Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:… Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. 5 Khoản 5 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Đầu tư quy định: “Trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại các điểm a, b và đ khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư lập biên bản trước khi quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có quyết định thu hồi đất”. Mâu thuẫn giữa pháp luật đất đai với Luật Đầu tư năm 2020, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Đầu tư. Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung trường hợp thu hồi 1 phần đất của dự án đầu tư có sử dụng đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai và bổ sung thời điểm thu hồi đất trước khi chấm dứt hoạt động của dự án cho phù hợp với Luật Đầu tư và Nghị định hướng dẫn thi hành.

Phương án xử lý: Bộ đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Bổ sung vào Luật thuế sử dụng đất việc đánh thuế đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng

Phương án 2: Rà soát sửa đổi cả 2 Luật để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Bổ sung quy định để giải quyết các trường hợp thu hồi một phần dự án, lối vào phần dự án đã thu hồi, xử lý đối với các dự án thực hiện theo tiến độ…

Thứ tư, về đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư

Nội dung vướng mắc, chồng chéo là:

(1) Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua: (i) đấu giá quyền sử dụng đất; (ii) không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó, không có hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.

Luật Đấu thầu năm 2013 và văn bản quy định chi tiết thi hành quy định các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Luật Đầu tư năm 2020 quy định các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (trong đó bao gồm dự án có sử dụng đất) bao gồm: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chấp thuận nhà đầu tư.

Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020) quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Địa phương đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, quy định rõ phương thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các trường hợp còn lại không thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử 6 dụng đất để đảm bảo tính thống nhất giữa pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.

(2) Khoản 3 Điều 118 quy định: “3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.

Điểm a khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư quy định dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 118 của Luật Đất đai phải quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Việc chưa thống nhất gây bất cập trong thực tiễn

Phương án xử lý:

(1) Đề xuất tiếp thu theo hướng quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể:

Đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng đối với các dự án có sử dụng đất sử dụng vốn ngân sách nhà nước và đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh,

Đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án thương mại dịch vụ, đất xây dựng khu đô thị, đất ở…

(2) Đề nghị sửa Luật Đầu tư bổ sung quy định rõ các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư, bao gồm cả trường hợp đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thành

Thứ năm, về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thu hồi đất

Nội dung vướng mắc, chồng chéo:

(1) Để xác định sự cần thiết Nhà nước phải thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Điều 62 Luật Đất đai quy định căn cứ vào thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, thẩm quyền chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, thẩm quyền chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, căn cứ quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đầu tư công năm 2019, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư có sự thay đổi (ngoài Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ còn có thẩm quyền của Chính phủ, Bộ trưởng,...) nên trong triển khai thực hiện còn lúng túng trong việc xác định các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án do Chính phủ hoặc Bộ trưởng quyết định. Mặt khác, việc quy định về thẩm quyền chấp thuận/quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đang không thống nhất với các pháp luật liên quan (như: Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đầu tư công năm 2019, Luật Xây dựng...); việc sử dụng thuật ngữ “chấp thuận” chưa rõ ràng, chưa rõ được thực hiện theo pháp luật nào. Kiến nghị: Sửa đổi quy định tại Điều 62 Luật Đất đai theo hướng thống nhất quy 7 định về thẩm quyền quyết định đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư với Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công.

(2) Có ý kiến cho rằng: Theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2019 thì thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng là Quốc hộị, Thủ tướng Chính phủ, Người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, HĐND các cấp, UBND tỉnh.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 62, 63 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ quy định đối với cấp thẩm quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư là Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mà không quy định đối với trường hợp Người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, HĐND cấp huyện, cấp xã, UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, các dự án được Người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp huyện, cấp xã, UBND tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư theo quy định Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công mà phải thu hồi đất lại không có trong đối tượng thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013.

(3) Theo Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020 quy định Thủ tướng Chính phủ chấp thuận dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, Khu chế xuất, BQL Khu công nghiệp chấp thuận các dự án sản xuất, thương mại, nhà ở phù hợp quy hoạch, UBND cấp huyện nơi có đất chấp thuận các dự án đầu tư công do HĐND huyện thông qua. Còn khoản 2 Điều 62 Luật Đất đai quy định thu hồi đất đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Phương án xử lý:

Đề xuất sửa đổi, bổ sung các trường hợp nhà nước thu hồi đất theo hướng không phụ thuộc vào thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư.

Như vậy, sau khi rà soát, Bộ đưa ra năm (05) vấn đề chính mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư và Luật đất đai và đưa ra phương án xử lý để trình cấp có thẩm quyền quyết định.


Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Lượt bình luận

Trường đánh đấu (*) là bắt buộc.

Tin liên quan